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H房地產項目招投標風險管理研究

來源:西安石油大學 作者:祁艷麗
發布于:2021-10-08 共10155字

  摘 要

  “六穩六保”要求保基本民生、保市場主體,政府進一步加強對房地產市場的調控力度,以促進房地產市場持續健康發展。作為房地產項目順利進行的重要環節,房地產企業招投標風險管理水平的提高迫在眉睫。

  本文嘗試構建了招投標風險評價指標體系,分析了H房地產項目招投標工作中的風險和不足。首先采用流程路徑圖法、事故樹分析法、頭腦風暴法等,從招投標預備階段、招投標實施階段、招投標定標階段識別出H房地產項目招投標的潛在風險為資格預審風險、法律風險、文件風險、評標風險、管理風險、合同風險、市場環境風險。其次構建了一個含7個一級指標15個二級指標的招投標風險評價指標體系,在專家打分法確定權重的基礎上,通過模糊層次法對H房地產項目招投標風險進行評價。分析表明,政策變化后的應對能力較弱、招投標計劃技術支持不夠、供應商選擇決策方式不合理、管理水平低下、履約不力、對項目開發環境信息收集不全、其他部門人員參與度低是H房地產項目招投標風險控制的關鍵因素。最后從招投標預備階段、招投標實施階段、招投標定標階段提出風險應對措施,來優化H房地產項目招投標階段風險管理流程,預防、規避、轉移和減輕招投標管理工作中的風險,加強對招投標風險的控制力度,從而減少項目風險損失,實現預期目標。本研究為H房地產項目招投標風險管理提供相應依據,給同類型開發公司的項目招投標風險管理提供借鑒,具有一定的實踐意義。

  關鍵詞 :    房地產項目 招投標 風險管理 模糊層次法。

  ABSTRACT

  The "six stabilities and six guarantees" requires the guarantee of basic people'slivelihood and market entities. The government will further strengthen the regulation andcontrol over the real estate market to promote the sustainable and healthy development of it.

  As an important link for the smooth progress of real estate projects, it is urgent to improve thelevel of the bidding risk management.

  This paper tries to construct the bidding risk evaluation index system, and to analyzethe risks and deficiencies in the bidding work of H real estate project. Firstly, the paperidentifies such potential risk of H real estate project bidding as prequalification risk, legal risk,files risk, assessment risk, management risk, contract risk, market condition risk byemploying flow path graph method, accident tree analysis method, brainstorming method, etc.

  Secondly, the paper constructs a bidding risk evaluation index system consisting of 7first-level indexes and 15 second-level indexes. On the basis of determining the weight byexpert scoring method, the paper adopts the fuzzy hierarchy method to evaluate the biddingrisk of H real estate project. The analysis shows that the key factors to control the biddingrisk of H real estate project includes policy changes, insufficient technical support for biddingplan, unreasonable decision-making mode of suppliers’ selection, low management level,ineffective performance, incomplete information collection of project developmentenvironment, and low participation of personnel from other departments. Finally, the paperputs forward the risk control countermeasures from the perspective of the preparation phase,implementation phase, selection phase to optimize the risk management process of H biddingstage of real estate project and to prevent the risk points in the bidding management, underthe circumstances, it will reduce the project risk damage and achieve expected goals. Thisstudy provides the corresponding basis for the bidding risk management of H real estateproject and gives a reference for fellow companies. It has a certain practical significance.

  Keywords :     Real estate project, Bidding, Risk management, Fuzzy analytic hierarchyprocess。

  第一章  緒論

  1.1、 研究背景及意義。

  1.1.1、 研究背景。

  2013年2月26日,國務院辦公廳發布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)中提出“完善和穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管”,明確了政府對房地產市場調控的指導意見。政府通過加強調控房地產市場來穩定經濟發展,不斷調整相關政策使房地產市場向平穩健康的方向發展。

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  在這個背景下,房地產企業需要適應環境的變化,其管理方式也需要與時俱進。招投標作為現代經濟社會較為普遍使用的一種商品交易的方式,在公開性、公正性、公平性、誠實信用的前提下,以競爭的方式提高企業的資源配置效率,保證企業盡可能的獲得最大效益。根據《中華人民共和國招標投標法》中的規定,在政府與各類企業之間、企業和企業之間進行的各類工程項目建設、材料物資的采購等活動,需要使用招投標的方式,訂立具有法律效力的合同來保障合作雙方的權益。根據現代法治建設的要求,房地產項目的招投標活動必須要受到法律法規的約束。

  我國招投標的應用范圍較廣泛,各個領域的科研立項、工程建設、材料采購和服務性采購活動都有所涉及,其中應用率最高的就是工程建設方面,能夠達到百分之八十左右。根據統計,公用事業項目建設、大型基礎設施建設等方面全部要通過招標程序完成。

  部分地區以招投標方式進行建筑材料采購的應用率也接近百分之九十。不過,現實效果和統計數據之間有較大的差距,高應用率下的招投標效果與預期效果背離較大,其中接近百分之七十的招投標項目偏離預期目標。究其原因是招投標階段的各類風險識別手段不完善,缺乏事前預防意識。因此,要取得較好的招投標預期效果,項目的初始階段就要進行風險識別,對可以預防的風險提前擬定對策,對無法規避的風險也盡可能減少損失,企業在風險控制方面要具備主觀能動性,使企業招投標從控制成本和提高質量方面達到預期效果。

  2015年3月1日起施行的《中華人民共和國政府采購法實施條例》,在促進廉政建設方面起到了一定作用,條例規范了采購相關事宜,保護采購當事人的合法權益,保證采購資金使用效果。企業希望通過招投標管理來實現房地產項目利潤最大化,在開發過程中也能夠滿足客戶對工程質量的需求。可見,對于房地產企業來說,招投標工作效果會較大程度的影響項目利潤和工程質量,同時也是房地產項目招投標風險管理水平的重要體現。

  “六穩六保”要求保基本民生、保市場主體,政府進一步加強對房地產市場的調控力度,以促進房地產市場持續健康發展。作為房地產項目順利進行的重要環節,房地產企業招投標風險管理水平的提高迫在眉睫。

  由此可見,政府要調控房地產市場,現階段房地產企業需要提高招投標風險管理水平,但目前我國在房地產項目招投標風險管理的研究中,招投標風險評價體系的建立還有待進一步完善,因此房地產項目的招投標風險管理是有一定研究價值的。

  1.1.2 、研究意義。

  本文采用定性分析的方法探討了房地產項目招投標預備階段、實施階段和定標階段的風險識別因素,采用模糊層次法對風險因素進行了評價,有利于招投標風險評價體系的完善,具有一定的理論意義。

  本文以H房地產項目為例研究其招投標工作中的各類風險和不足,首先進行風險識別,其次通過模糊層次分析來建立評價模型,最后根據H房地產項目的特點提出招投標階段風險控制對策,希望房地產企業通過招投標風險管理,更合理的控制工程質量,控制工期進度,控制造價水平,規范企業在市場中的行為,進一步消除不當競爭。優化H房地產公司的招投標管理流程,提升公司在同類企業的競爭力水平。預防和規避招投標管理工作中的風險點,加強對招投標風險的控制力度等方面為H房地產項目招投標風險管理提供相應對策,對促進房地產項目的有序的科學的開發,提高項目收益水平,給同類型開發公司的項目招投標風險管理提供借鑒,具有一定的實踐意義。

  1.2、 國內外研究現狀分析。

  1.2.1、 國外研究現狀。

  國外學者關于招投標風險管理方面的研究,主要包含下述三方面內容:

  一是由政府來主導招投標相關法律法規的編制工作,倡導法規和制度在各類工程建設等活動中履行和實施,不允許觸犯相關法律法規,如果有違反將受到嚴格的法律制裁。

  這種做法對健全法規與制度體系有借鑒作用。

  國外通過法規和制度層面來規范招標階段風險管理活動,在工程招標階段,為了最大程度管控風險,最常用的基本原則就是公開競爭,通常會設立招標執行部門,組建專職招投標監督管理部門,并以此約束招標執行部門。美國,總統行政辦公廳的聯幫會計總署和行政管理與預算局制定的相關法規用于監督項目采購管理,通過國際通用招投標法則,處理經濟糾紛。除此以外還有約束工程擔保的米勒法,以及和風險管理相關的留置法、合同爭議法,另外也涉及環境保護法和公司法等。日本,中央與地方政府來設立項目采購招標機構,也出臺了一系列法律法規,來對這些行為進行有效規范。英國,設立隸屬于財政部的商務辦公室管理采購和進行國際談判。

  二是對招投標雙方的影響因素,風險分析方法采用定向和定量結合,一般定性和定量分析各有優缺點,一般用定量的角度分析會讓結果更直觀,分析結果也會與更貼近現實狀況。常見的會從風險因素的內容、風險程度的大小以及影響情況等方面進行分析。

  關于招投標風險評價方面的研究,美國加州大學伯克利分校電氣工程系L.A.zadeh教授提出模糊理論,首創了模糊集合理論,該理論為模糊理論的發展奠定了堅實基礎。包括如何在控制方面使用模糊理論,在推理方面使用模糊理論,在邏輯分析時使用模糊理論等方法[1。模糊理論已經有50多年的歷史了,如今也在各行各業廣泛應用。在評價多個目標、進行決策分析、需要處理模糊的現象時可以使用模糊理論。社會人文、工程科技等各個行業都是借助模糊理論而發展起來的。

  關于工程招標風險理論方法的研究,Wang Xinzheng和Xing Liying(2009年)將模糊綜合評價法應用于承包單位的風險決策,創立了不同層次的評估投標風險的系統來評估國際工程項目投標風險[2]。David William Cattell和Paul Anthony Bowen(2010年)等提出工程招標中不平衡報價的風險,采用對風險進行價值評估,匯總各種價格產生風險的程度來評估風險[3]。Morren .K(2014年)在其文章中提出集成通過研究所涉及到新項目中的風險、機遇和內外部因素,來確定承包人投標決策過程中傾向關注的風險因素[4]。

  關于招投標風險管理方面的研究,Woosik Jang和Jung Ki Lee(2015年)提出防止招投標風險發生的方法時,采用樸素貝葉斯分類的方法在招投標階段對項目進行風險管理和預測[5]。

  關于招投標管理方面的研究,Zakaria Dakhli和Zoubeir Lafhaj(2017年)提出用“行動研究”的方法將精益思想應用于建筑施工公司的招投標階段[6]。

  關于招投標決策方法方面的研究,Zhang Xinli和Yu Yu(2021年)提出了一種基于投影尋蹤學習方法的建設項目投標決策支持模型,來探討擬合和預測投標決策的準確性[7]。Wu Xi和Xu Feng(2021年)認為要重視不平衡投標給業主帶來的投資風險,采用了未確知測度理論和層次分析法-模糊綜合評判法,并構建了不平衡投標檢測模型,幫助承包商進行不平衡投標[8]。

  關于計算模型方面的研究,Wang Xiaowei和Ye Kunhui等利用回歸分析技術建立了串通投標中召集人隱含成本的計算模型,為反壟斷當局提供了一個有效的工具[9]。

  三是從工程項目全過程管理的角度進行招投標風險的防范,將招標階段風險管理視作工程全過程風險管理的組成部分,同時將結合具體項目招投標情況將風險應對措施融入每個階段的過程中。

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  1.2.2、國內研究現狀

  1.3、研究的內容與方法.

  1.3.1、 論文的主要思路和研究內容

  1.3.2 、論文的研究方法

  1.3.3、 論文研究的技術路線

  1.4、論文的實用價值

  第二章  相關概念與理 論基礎.

  2.1、概念界定

  2.1.1、 房地產項目招投標

  2.1.2 、項目招投標風險

  2.1.3、 項目風險管理

  2.2、房地產項目招投標風險識別.

  2.2.1、識別方法

  2.2.2、 風險類型.

  2.3、房地產項目招投標風險評價

  2.3.1、層次分析法

  2.3.2、模糊理論.

  2.3.3、模糊層次分析法

  2.4、房地產項目招投標風險應對措施.

  第三章  H房地產項目招投標風險管理現狀.

  3.1 、H房地產項目簡介

  3.2、H房地產項目所屬公司組織架構介紹

  3.3、H房地產項目現有招投標流程說明

  3.4、H房地產項目招投標風險管理存在的問題.

  3.4.1、招投標風險管理水平較低

  3.4.2、應對經濟風險的能力較弱....

  3.4.3、缺乏防范技術風險的意識...

  3.4.4、應對人員風險的能力較弱

  3.4.5、風險管理中缺乏溝通和協調意識

  3.4.6、對可能產生的合同風險重視程度不夠.

  3.4.7、對環境風險的關注較少

  第四章  H房地產項目招投標風險的識別.

  4.1、 風險識別方法的選擇.

  4.2、招投標預備階段風險識別.

  4.2.1、資格預審風險

  4.2.2、政策風險

  4.3、招投標實施階段風險識別.

  4.3.1、招投標實施階段的文件風險.

  4.3.2、招投標過程中的管理風險.

  4.3.3、招投標實施階段的評標風險.

  4.4、招投標定標階段風險識別.

  4.4.1、招投標定標階段的合同風險

  4.4.2、招投標定標階段的市場環境

  4.5、招投標階段風險識別歸納

  第五章  H房地產項目招投標風險的評價.

  5.1 、房地產項目招投標風險評價方法.

  5.2、房地產項目招投標風險評價研究..

  5.2.1、建立系統的評價模型

  5.2.2、構造模糊互補判斷矩陣并檢驗其一致性.

  5.2.3、進行排序.

  5.3、房地產項目招投標風險評價結果分析.

  第六章  H房地產項目招投標風險的應對

  6.1、房地產項目招投標風險應對措施.

  6.2、招投標預備階段風險應對措施

  6.2.1、提高事前防范意識

  6.2.2、優化招投標風險管理流程.

  6.2.3、規避和降低資格預審風險

  6.3、招投標實施階段風險應對措施

  6.3.1、預防政策風險

  6.3.2、降低經濟風險

  6.3.3、規避技術風險.

  6.3.4、減輕人員風險.

  6.3.5 、規避管理風險.

  6.3.6、加強招投標文件編制的準確性.

  6.3.7、自行采購關鍵設備對風險自留

  6.4、招投標定標階段風險應對措施.

  6.4.1、 降低和轉移合同風險.

  6.4.2、設置針對項目特點的評標策略來降低風險.

  6.4.3、規避環境風險.

  6.4.4、科學合理地界定責任和風險承擔者

  6.4.5、提高施工組織設計審查水平

  6.4.6、加強關鍵流程環節的監督管控

  第七章    結論

  本文采用流程路徑圖法、事故樹分析法、頭腦風暴法等,從招投標預備階段、招投標實施階段、招投標定標階段識別出H房地產項目招投標的潛在風險為資格預審風險、法律風險、文件風險、評標風險、管理風險、合同風險、市場環境風險。

  本文通過綜合運用層次分析法和模糊理論,采用模糊層次分析法,建立系統的評價模型,構造模糊互補判斷矩陣并檢驗其一致性,依照重要度進行排序,分析評價風險發生概率和發生后影響后果的程度,對風險水平進行綜合評價,得出需要加強防范的關鍵風險因素為:政策變化、招投標計劃技術支持不夠、供應商選擇決策方式不合理、管理水平低下、履約不力、對項目開發環境信息收集不全、其他部門人員參與度低等。

  本文從招投標預備階段、招投標實施階段、招投標定標階段提出風險控制對策,來優化H房地產項目招投標階段風險管理流程,預防和規避招投標管理工作中的風險點,加強對招投標風險的控制力度,從而減少項目風險損失,實現預期目標。

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