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BD天津房地產公司項目風險管理研究

來源:未知 作者:馮少帥
發布于:2021-10-08 共11782字
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第1篇 項目風險管理碩士論文(優選2篇經典范文)
第2篇 BD天津房地產公司項目風險管理研究

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摘 要

  房地產項目開發整個過程包含五個階段,分別為可研階段、前期階段、施工階段、銷售階段及竣工階段。其開發周期一般 2-3 年,周期較長,在經濟形勢及政策因素等影響下,市場不確定性更加明顯,從某種程度上導致開發過程中出現較大風險。如果盲目投資建設,不僅會降低項目的收益,導致公司利益受損,還有可能引發嚴重的社會問題。所以,對房地產項目開發中各階段的風險進行識別、分析、評估和控制研究十分必要。此外,諸多學者對房地產開發項目風險管理有所描述,主要是針對五個階段中的某個或某幾個階段的風險進行分析,并未對五個階段全面的研究。本文對五個階段容易出現風險的地方展開論述,對房地產開發企業來說具有更加全面的借鑒意義。

  本研究以 BD 天津公司房地產項目風險管理為例,通過運用文獻研究法、案例研究法等對房地產項目的開發過程進行風險研究,對比公司風險管理的現狀,發現存在的風險管理問題。本研究通過流程圖分析房地產項目全過程管理,運用魚骨圖法識別出房地產項目管理的 15 個風險因素,其中 7 個風險因素公司已經采取有效措施規避或降低風險,但仍有 8 個風險因素未有效控制,具體表現在可研階段測算不準確、前期階段融資困難及成本增加、施工階段安全隱患、銷售階段市場及策略不佳、竣工階段驗收及交付困難等。通過對存在風險問題的分析發現,產生問題的原因在于測算模板不靈活;施工設計方案不優化;融資渠道不廣泛;成本控制不嚴格;安全管理標準不明確;市場把控和策略制定不到位;竣工計劃不完善等。同時,應用專家評分法對風險因素的影響程度進行評估,為風險控制起到支撐作用。

  針對公司在風險管理方面存在的問題,本研究提出了可行性措施。從最前期的完善測算模板,到最終的驗收交付,形成適合公司的風險管理標準;同時,通過對公司員工的專項培訓,讓員工們樹立起項目風險管理理念,培養員工風險管理意識,使公司的項目開發風險管理能力更強,以期對房地產項目正常運行提供借鑒,也為同行業項目風險管理提供參考。

  關鍵詞:房地產;項目;風險管理。

  Abstract:The entire process of real estate project development consists of five stages, which arethe feasibility study stage,the preliminary stage,the construction stage,the sales stage and thecompletion stage.The development cycle is generally 2-3 years,and the cycle is longer.Underthe influence of economic situation and policy factors, market uncertainty is moreobvious,which to some extent leads to greater risks in the development process.If you blindlyinvest in construction,it will not only reduce the income of the project,cause damage to thecompany's interests,but may also cause serious social problems.Therefore,it is very necessaryto identify,analyze,evaluate and control the risks in each stage of real estate projectdevelopment.In addition, many scholars have described the risk management of real estatedevelopment projects,mainly focusing on the analysis of risks in one or several of the fivestages,and have not comprehensively studied the five stages.This article discusses the placesprone to risks in the five stages,which has a more comprehensive reference significance forreal estate development enterprises.

  This research takes the real estate project risk management of BD Tianjin Company as anexample,through the use of literature research method and case research method to study therisk of real estate project development process,compare the company's risk managementstatus quo,and find out the existing risk management problems.

  This research analyzes the whole process management of real estate projects throughflowcharts,and uses fishbone diagram method to identify 15 risk factors in real estate projectmanagement.Although the company has taken effective measures to avoid or reduce 7risks,but there are still 8 risk factors not effectively controled,such as inaccurate calculation inthe feasibility study stage,financing difficulties and increased costs in the early stage,potentialsafety hazards in the construction stage,poor market and strategy in the sales stage,anddifficulties in acceptance and delivery in the completion stage.Through the analysis of theexisting risk problems,it is found that the causes of the problems lie in the inflexibility of thecalculation template;the construction design scheme is not optimized;the financing channelsare not extensive;the cost control is not strict;the safety management standard is not clear;themarket control and strategy formulation are not in place;the completion plan is not perfect,etc.

  At the same time,the expert scoring method is used to evaluate the impact of riskfactors,which supports risk management and control.

  In response to the company’s problems in risk management,this study puts forwardfeasible measures.From the first stage of perfecting the calculation template to the finalacceptance and delivery,it forms a risk management standard suitable for the company;at thesame time,the concept of risk management runs through all aspects of the projectdevelopment process,so that the company employees can establish a sense of riskmanagement and develop good habits of risk management,comprehensively improve thecompany's ability to prevent risks in development projects,with a view to providing referencefor the normal operation of the company's projects, and also for the risk management ofprojects in the same industry.

  Key words:Real estate; Project; Risk management

  1 緒論

  1.1 研究背景及意義

  1.1.1 研究背景

  房地產行業比較獨特,屬于剛性需求,然而其價值和附加值又都比較大。由于我國的城市化率越來越高,城鎮商品房的需求大增,因此房地產行業成為了很多投資公司或者投資人的目標。但需要注意的是,房地產項目關聯的行業較多,在開發的過程中存在許多隱藏性因素,這些不確定因素貫穿于房地產項目開發整個過程,因此房地產項目開發高價值與高風險并存。

  1.1 研究背景及意義。

  在過去房地產發展的 15 年中(2005-2020 年),房地產行業出現了三次周期性的輪動,主要是因為我國對房地產的依賴程度較高,在進行政策調控時注重近期效果,經濟不景氣時希望依靠房地產促進經濟,高漲時又通過收緊政策限制地產,容易使房地產市場陷入收緊政策、穩定房價、經濟低迷、放松政策、鼓勵購房、房價升高、收緊政策的惡性循環[1]。這是對房地產開發企業應對復雜多變環境的考驗。

  學者對于某個行業的研究或者對于某個行業中的一方面進行研究是在發現與實踐中尋找途徑,以實現解決問題的目的,并且對后研究者和使用者產生積極的影響。

  1.1.1 研究背景

  房地產企業的目的是在復雜多變的環境中獲取一定的投資利潤,在地產界脫穎而出,就必須增強項目的風險控制能力,這也是自身競爭力的一種體現。提前識別潛在的風險,準確分析風險的產生原因,科學評估風險出現的可能性及其導致的后果,采取有效的風險管理措施,才能有效地將風險降到最低,減少可能造成的損失,從而增加項目的盈利能力,使企業能夠長期穩定的發展。

  房地產項目開發所處的階段不同則面臨的風險也就不同。那么如何增強風險識別能力,如何提升風險分析水平,如何提高風險評估質量,如何加強風險控制力度等問題就顯得十分重要,這是值得深入研究的方向。

  1.1.2 研究意義

  本文通過對房地產項目風險管理方面的理論研究,選取筆者就職的房地產公司作為本次研究的實際對象,從開發企業的角度,對企業在房地產項目開發五個階段的風險管理進行識別分析,發現其在房地產項目風險管理方面的問題,找出問題出現的原因,經過對風險影響程度的評估,提出恰當的解決方式,提高房地產企業的風險控制能力,減少那些不必要的損失,使之盈利能力更強,項目開發更順利,企業發展更穩健。

  本文以房地產開發項目風險管理相關理論為基礎,結合筆者所任職的 BD 天津公司為案例,對房地產項目的風險管理進行實例分析,其意義重大。

  從理論意義方面來說,通過對房地產項目進行風險管理方面的研究,一是可以進一步豐富和完善房地產項目風險管理相關概念和理論基礎;二是本研究適用于大部分房地產開發企業,為其項目風險管理提供理論指導。

  從現實意義方面來說,筆者通過對所在公司的房地產項目風險管理研究,一是讓企業更加重視項目的風險管理,掌握核心風險因素與可能對其造成的不良影響,借此規避項目里的風險,使其可以獲得良好的經濟以及社會效益;二是按照項目風險的處理模式,完善企業的風險管理措施,讓其在項目管理過程中增強主動性,使項目決策更加準確,項目實施更加順利。三是能夠為其他房地產開發企業的項目風險管理提供參考。

  1.2 國內外研究現狀

  風險管理從來都是項目管理中不可缺少的內容之一,在項目管理過程中發揮著獨一無二的作用,經過幾十年的發展與完善,逐步發展成為一個具有綜合性強,交叉性強的學科。風險管理涉及到各行各業,同樣也涉及到各個國家,每個國家對于風險管理的認識時間不同,認識深度也不同,但遇到的風險管理問題卻類似。為解決實際風險問題,國內外學者均開啟了針對風險管理的的研究,不少學者在理論上不斷有新的發現,提出新的理論,為實踐提供幫助。

  1.2.1 國內研究現狀

  2008 年以來,我國房地產行業持續發展,經歷了幾個跌漲起伏的階段,成為了政府財政收入的重要來源。為了控制房價過快上漲,國家堅決維護“房子是用來住的,不是用來炒的”原則。

  為了保證項目的順利開發及最低收益,越來越多的房地產開發商認識到房地產項目在風險管理層面的意義重大,一些規模較大的房地產項目開始構建獨立的風險管理模式。

  在房地產項目可行性研究中,項目的風險評估成為一項不可忽視的內容。房地產項目可行性研究歸根結底就是風險研究,這些風險出現在房地產開發的不同階段。從另一方面說,房地產開發風險管理方面的研究在很大程度上加強了風險管理在房地產行業的發展水平和發展速度。與此同時,諸多學者也已經研究出了部分有針對性的房地產項目風險管理方法和手段,得出了許多項目風險管理層面的結論和成果,其中,比較有代表性的觀點有:

  1.2.1.1 關于房地產開發全過程的風險管理研究

  李科(2019)從項目論證、項目準備、項目實施、項目交付四個階段,提出完善項目可行性論證、強化工程設計、拓展開發融資新模式,積極應對融資風險、加強成本控制、加強質量管理[2]。

  李照惠(2019)基于城市綜合體項目風險管理研究,通過全生命周期理論,以 A 時代廣場項目為例,提出項目開發必須加強風險防控意識,制定有效的風險防范舉措[3]。

  1.2.1.2 關于房地產開發決策的風險管理研究

  黃力維(2020)提出房地產新業態開發前期決策階段風險管理的重要性,管理層需要具有風險管理思維,從思想上重視項目前期開發的風險,組建公司運營團隊,完善項目溝通機制建設,優化決策效率[4]。

  陳泉(2015)提出決策階段的風險影響幾乎決定著整個項目的成敗,建立科學合理的項目決策階段的風險因素指標,更進一步構建項目決策評價模型[5]。

  1.2.1.3 關于房地產開發前期的風險管理研究

  孟祥熙(2017)認為項目前期定位和策劃至關重要,涵蓋著諸多風險,如市場研測風險、土地獲取風險、資金運營風險、市場預判風險等,要意識到風險的特征并加以識別,正確的度量和評價風險,并利用科學合理的方法進行風險分析,進而對風險進行管理和控制,降低風險發生的概率[6]。

  馮發俊(2015)認為設計決定了產品競爭力和產品成本,需要利用房地產企業優勢解決設計技術問題,實現項目的品質、質量、成本、時間和效益的最大化[7]。

  權金熙(2020)認為由于銀行對房地產企業貸款政策的縮緊,房地產企業為減少自有資金獲取土地,采用明股實債的融資方式,這種方式融資成本高,增加了企業負債率,給房企帶來融資風險,房企要擴大融資渠道,實現多元化融資[8]。

  1.2.1.4 關于房地產開發施工建設的風險管理研究

  王孝穎(2020)運用風險管理的研究方法,提出項目施工階段出現延期、安全隱患等都會造成成本增加,這種不確定的成本波動也會對銷售帶來風險[9]。

  單雪峰(2019)提出當前部分房地產企業仍缺乏成本風險意識,對項目成本風險因素不能進行合理預判,導致成本管理效果不理想,項目利潤下降。提升成本控制風險意識,識別成本管理過程中的主要風險因素,已成為提升房地產項目收益亟待解決的問題[10]。

  還有其他諸多學者,都從不同層面對房地產開發項目風險管理等問題進行了分析,得出了一些有價值的結論。

  1.2.2 國外研究現狀

  1960 年至 1980 年,風險管理研究取得了很大的進步,尤其是在風險衡量和風險防范等層面。近幾十年來,項目風險管理的諸多研究也不斷出現,鞏固了關于房地產項目開發風險管理的理論。

  1.2.2.1 風險分擔管理理論

  Diamond 與 Rajan (2009)以房地產項目開發投資作為研究對象,分析了其中存在的風險,認為房地產項目的投資金額大、風險控制難,而借助雙方或幾方的合作,共同承擔投資風險,以達到分擔風險的目的。同時,參與合作的企業借助合作框架和合同約定,能夠利用各方的優勢,制定出對各方都有利的合作范圍與責任權利,保證合作伙伴的利益,實現合作共贏。

  1.2.2.2 過程風險管理理論

  該理論是由 Christian Gollier ( 2011)提出的,他認為房地產項目整個施工過程經歷周期長,不僅會影響企業的財產安全及現金流,而且如果放松對風險的管理會產生十分不利的后果。所以,強調房地產項目建設的過程風險管理重要性,是對項目本身的負責,也是對生命的尊重。

  1.2.2.3 交易不穩定理論

  該理論是 Wurkzebach ( 2013)提出的,他認為如果全球金融危機再次爆發,必然會對房地產企業產生很大影響,運營資金短缺,購房客戶減少,消費能力降低,所以,在遇到金融危機的情形時,房地產交易就會產生極不穩定的情況,但項目仍然要繼續施工,這勢必會增加房地產企業的項目開發風險。

  此外,國外部分專家和學者分別利用多種分析技術和方法,對房地產開發項目風險管理從不同的角度進行分析和討論,推動項目風險管理的研究應用領域不斷擴大并通過宏觀視角,提出房地產行業具有自身的生命周期理論,遵循“發展-繁榮-衰退-蕭條”

  的規律,以這四個階段的循環規律作為起點,認真研究,把握每個階段的特點,對于房地產開發項目的風險管理有事半功倍的作用。

  1.3 研究內容

  本文以國內外項目風險管理相關理論為基礎,對 BD 天津公司房地產項目風險管理進行研究,研究內容包含七個部分:

  第一章,緒論。本章論述研究背景和研究意義、國內外研究現狀、研究內容及研究方法。

  第二章,相關概念及理論基礎。本章歸納項目風險管理涉及到的相關概念,總結風險管理過程的理論及風險管理應用工具。

  第三章,BD 天津公司房地產項目風險管理現狀。本章進行了公司的簡介、部門設置和組織結構,通過正在開發的天津 RC 項目,來說明公司當前的房地產項目管理現狀,從而總結出公司房地產項目風險管理的現狀。

  第四章,BD 天津公司房地產項目風險識別與分析。本章按照房地產項目開發的五個階段,借助項目管理流程圖表現每個重要的環節,運用魚骨圖法識別出風險管理五個階段中存在的風險問題,并對存在問題的發生原因進行分析,為風險的評估和控制做鋪墊。

  第五章,BD 天津公司房地產項目風險評估與控制。本章運用專家評分法,評估出存在風險的影響程度。在風險控制方面提出完善測算模板,提高土地獲取競爭力,降低土地獲取風險并采用針對性的措施控制資金、設計、成本、安全、市場、策略、驗收、交付等風險,最大程度的體現風險控制的實施效果。

  第六章,BD 天津公司房地產項目風險管理的保障。本章作為房地產項目開發風險控制的補充,重點強調在公司內部提高風險管理意識,通過建立優秀的公司文化、規范的公司制度、牢靠的公司組織和有力的公司人才保障,與風險管理過程形成聯合體,由內到外共同應對項目開發風險。

  第七章,研究結論與展望。總結文章內容,說明本研究的缺陷,并對房地產開發項目風險管理進行展望。

  本研究的內容框架如圖 1-1 所示。

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  圖 1-1 內容框架圖

  1.4 研究方法。

  清晰實用的研究方法是指導寫作的前提,本研究主要通過文獻研究法、案例研究法從客觀與實踐的角度出發,展開對項目風險管理的研究。

  1.4.1 文獻研究法。

  本研究第二章圍繞“房地產項目風險管理”這一主題,依托對相關文獻的搜集,整理出風險及風險管理概念,總結了與房地產項目風險管理相關的代表性理論,重點研究風險管理的過程中如何利用分析工具來進行風險識別和風險評估,為本文提供理論基礎,為后文的寫作提供了必要的的理論支撐。

  1.4.2 案例研究法。

  本研究堅持理論分析和實例分析相結合,通過對相關文獻的研究,以了解理論為基礎,再通過對現有實例的分析,以實現理論的應用。如果說本論文第二章為理論,那么第三章、第四章、第五章則是通過筆者所任職公司的實際情況,將公司的房地產項目風險管理現狀及風險管理問題進行描述,運用相關理論和分析工具對存在的風險問題來評估和分析,提出指向性的解決措施,達到實際解決問題的目的。

  2 相關概念及理論基礎

  2.1 風險及風險管理概念

  2.1.1 風險

  2.1.2 風險管理

  2.1.3 項目風險管理

  2.1.4 項目風險管理的框架

  2.2 項目風險管理過程理論基礎

  2.2.1 風險識別研究

  2.2.2 風險分析研究

  2.2.3 風險評估研究

  2.2.4 風險控制研究

  2.3 項目風險管理應用工具

  2.3.1 魚骨圖

  2.3.2 流程圖

  2.3.3 專家評分法

  3 BD 天津公司房地產項目風險管理現狀

  3.1 公司項目管理概述

  3.1.1 公司概況

  3.1.2 公司部門設置

  3.1.3 公司組織結構

  3.2 公司房地產項目管理現狀

  3.2.1 RC 項目基本概況

  3.2.2 RC 項目進展現狀

  3.3 公司房地產項目風險管理現狀

  3.3.1 定價及決策風險顯著降低

  3.3.2 資金及設計風險明顯減少

  3.3.3 質量及進度風險大幅下降

  3.3.4 銷售內部風險基本排除

  4 BD 天津公司房地產項目風險識別與分析

  4.1 公司房地產項目管理流程

  4.1.1 可研階段主要工作內容

  4.1.2 前期階段主要工作內容

  4.1.3 施工階段主要工作內容

  4.1.4 銷售階段主要工作內容

  4.1.5 竣工階段主要工作內容

  4.2 公司房地產項目風險識別

  4.2.1 風險因素梳理

  4.2.2 主要風險因素研究

  4.3 公司房地產項目風險分析

  4.3.1 測算模板不靈活

  4.3.2 融資渠道不廣泛

  4.3.3 設計方案不優化

  4.3.4 安全標準不明確

  4.3.5 市場策略不到位

  4.3.6 竣工計劃不完善

  5 BD 天津公司房地產項目風險評估與控制

  5.1 公司房地產項目風險評估

  5.1.1 選取評分專家

  5.1.2 構建評分模型

  5.1.3 評估影響程度

  5.2 公司房地產項目風險控制

  5.2.1 加強成本控制

  5.2.2 優化設計方案

  5.2.3 制定竣工計劃

  5.2.4 全面安全檢查

  5.2.5 完善測算模板

  5.2.6 準確市場判斷

  5.2.7 拓寬融資渠道

  5.2.8 改進銷售策略

  6 BD 天津公司房地產項目風險管理的保障

  6.1 優秀的文化保障

  6.2 規范的制度保障

  6.2.1 培養風險管理理念

  6.2.2 完善風險管理制度

  6.3 牢靠的組織保障

  6.4 有力的人才保障

  6.4.1 樹立科學的人才觀

  6.4.2 健全選人用人機制

  6.4.3 完善干部考核機制

  7 研究結論與展望

  本研究以筆者所任職的 BD 天津公司為案例,對房地產項目全過程管理五個階段的風險進行了風險識別、風險分析、風險評估,并針對具體風險提出了相應的控制措施,但仍然存在著不足之處。現將研究結論及展望總結如下:

  7.1 研究結論

  本研究參考相關文獻,通過理論與實際的對比,對公司房地產項目開發管理五個階段過程進行風險識別,共識別出 15 個風險因素,其中 8 個風險因素公司未采取有效措施規避,分別為可研階段測算結果不準確風險、前期階段融資失敗風險及成本增加風險、施工階段安全隱患風險、銷售階段市場及策略風險、竣工階段驗收及交付困難風險。

  在房地產項目風險管理中的風險識別基礎上,針對每一種風險都進行了原因分析,具體原因表現在可研階段測算模板不靈活、前期階段融資渠道少及施工設計方案不優化、施工階段安全管理標準不明確、銷售階段市場及策略不到位、竣工階段驗收及交付計劃不完善。通過專家打分的方式客觀、科學的對各風險的進行了評估,按照分數的高低來確定各風險的影響程度。

  鑒于公司在風險管理過程中存在的一些問題,需從以下幾個方面加強自身風險管理能力:第一,加強成本控制,明確成本目標;第二,優化設計方案,學習標桿房企;第三,提前制定竣工計劃,內部預驗收;第四,制定安全防范標準,開展全面安全檢查;第五,完善測算模板,適用拿地模式;第六,關注市場趨勢,了解市場動態;第七,拓寬融資渠道,實現合作共贏;第八,改進營銷策略,加快銷售去化。

  7.2 不足與展望

  鑒于房地產開發項目的風險管理是一項極其復雜的任務,公司所開發的每一個項目自身開發條件不同,開發時間點不同,所面臨的政策環境及市場環境不同,出現的風險就會有所不同。本研究通過借鑒有關房地產項目的風險管理理論展開論述,并不能涵蓋所有風險因素,在原因分析和評估的過程中也存在著局限性,尚不能提出萬能的解決措施;此外,由于本研究水平有限,論文中存在部分主觀性分析,對風險管理的理論研究和實踐達不到專家級別的深入,在內容上也有需要完善的地方。因此,在以后的研究中,要接觸并學習更多的房地產項目風險管理理論,豐富理論知識,繼續對房地產項目風險管理進行更深層次的探索,切實將理論知識應用到實踐中,為房地產項目的風險管理貢獻自己的一份力量。

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  作者簡歷

  致謝

  本人的學位論文是在我的導師王勝洲教授的耐心指導下進行并完成的,在論文的寫作過程中,從論文的選題、寫作思路、章節安排,直至論文的最終結稿,導師自始至終都給予我耐心的指導和支持,對課題內容深入分析提出了諸多寶貴的意見,使我的論文得以順利完成,我取得的每一點成績都凝聚著導師的汗水和心血。導師開闊的視野、嚴謹的治學態度、精益求精的工作作風,深深地感染和激勵著我,在此向王勝洲教授致以衷心的感謝和崇高的敬意。


作者單位:河北經貿大學
原文出處:馮少帥. BD天津公司房地產項目風險管理研究[D].河北經貿大學,2021.
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