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昆明房地產高質量建設問題和建議

來源:云南師范大學泛亞商學院 作者:笪田華 陳長瑤
發布于:2021-09-29 共6439字

  摘    要: 房地產高質量發展要求供求平衡,結構合理,租售價格與消費能力基本適應,提升住房品質,完善硬軟件設施配套建設,優化人居環境,滿足廣大人民群眾日益增長的物質與精神需求。以昆明市房地產高質量發展為研究主題,通過分析房地產高質量發展現狀,發現存在資金約束對房地產行業的限制性,爛尾樓處置困難,保障性住房供需矛盾突出,文旅項目涉及生態和發展難題等問題。針對問題提出了房地產和實體經濟均衡發展,爛尾、改遷兩手抓,挖掘租賃市場潛力,助力文旅地產四方面建議,旨在為昆明市房地產高質量發展提供相關的理論和實踐參考。

  關鍵詞 :     昆明;房地產,高質量發展;

  目前,國內學者對房地產高質量發展的研究既有全國性的,也有地方性的。

  關于全國性的研究主要涉及經濟、社會、環境三個方面。金巍等(2020)認為房地產調控要因城施策、分類指導,促進房地產市場穩健發展。王勝軍(2020)提出我國高質量發展階段基于住房的新建、存量改造、供應結構優化、人居環境改善,如何高效分配住房資源也越來越重要。馮俊(2019)提出房地產高質量發展既要蓋好房,又要注重市場環境。具體而言要做到供需平衡,供應結構合理,符合安全、綠色、健康的要求,要注重提高住房的長期適用度,提供優質的生活服務。穆子犁(2018)認為房地產是否高質量發展可以通過制度的建立和實施成效來衡量。要全面建立住有所居的住房制度,市場配置與政府保障相結合,供給主體與保障渠道多元化,租購并舉;要使市場機制有效促進資源合理配置;從土地供應制度、金融財稅政策、市場監管等方面改進宏觀調控方式;要建立健全房地產法規體系。

  關于地方性的研究主要基于現狀、問題分析,提出相關建議措施。高雅等(2021)對河南房地產業開發投資、開發結構等方面的現狀進行了分析,剖析了其原有發展模式的問題,提出要與傳統行業有機融合,并結合文化、旅游、康養等形式,實現河南房地產的多業態共生發展等生態轉型措施。郁婷婷(2019)基于南通房地產業現狀對其高質量發展進行了SWOT分析,提出大力發展實體經濟,推動城市經濟發展;合理規劃土地,加強市場監管;注重質量和內涵,打造文旅地產、養老地產等建議。張威(2020)對2013-2018年山西省房地產市場發展狀況進行詳細分析,總結出該省房地產市場發展不充分、結構不合理、分布不均衡等問題,提出了促進供需動態平衡,建立租購并舉制度,加強市場監管等對策以促進山西省房地產高質量發展。

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  總體來說,國內關于房地產高質量發展的研究比較豐富,但目前還沒有關于新時期昆明房地產高質量發展的研究,針對昆明市房地產發展的研究大多是基于2017年以前的政策和經濟背景。本文依據房地產高質量發展的要求,通過對昆明市房地產發展現狀及問題進行分析,并提出相應的建議,旨在對昆明市房地產經濟健康可持續發展提供理論和實踐參考。

圖1:昆明新建商品住宅銷售價格指數漲幅情況(2016年1月-2021年2月)

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  數據來源:國家統計局,由作者整理并制圖

  1、 昆明市房地產發展現狀

  1.1、 近年房價持續上漲

  2003年起昆明住宅商品房平均銷售價格整體呈上漲趨勢,2010-2012年期間出現較大幅度上漲,2014、2015年高于全國平均水平。從價格指數漲幅來看,2016年7月-2019年11月昆明房價連續上漲41個月。2019年11月昆明新建商品住宅銷售價格環比漲幅達0.6%,同比漲幅達12.4%,屬于同一時期國內城市中房價連續上漲時間最長的城市之一,2019年昆明的住宅商品房平均銷售價格達到12123元/平方米,每平方米價格超出全國平均水平2836元,如圖1所示。多省市樓市調控新政升級,而昆明調控相對寬松,大量省外購房者涌入昆明,是昆明房價不斷高漲的重要原因。

  1.2、 “三大推手”助力城市更新

  城市更新是對城市中衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設,以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間,使之重新發展和繁榮,不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力,因此城市更新是推動房地產高質量發展的重要支撐。拆遷、老舊小區改造、保障性安居工程建設是城市更新的三大推手,是重大的民生工程,對緩解房地產供需矛盾有積極意義。

  拆遷釋放了更多土地資源,為合理規劃土地空間資源、完善配套、優化人居環境提供了契機。老舊小區的改造不僅僅是簡單的外部翻新,還涉及水電氣路、通訊網絡的改造,電梯加裝,停車場、健身設施等的配建,提升了居民的居住體驗,滿足居民日益增長的居住需求的同時一定程度上抑制了原住居民的購房需求,緩解了他們的經濟壓力。隨著城鎮化的加劇,大量人口涌入昆明,人口的聚集不斷催生新的住房需求,但住房需求分級顯著,對低收入者、新就業大學生等置業困難群體,過度性住房需求大,政府保障性安居工程的推進,緩解了部分置業困難者的居住需求。

  2020年昆明市完成老舊小區改造341.6萬平方米,整治拆除2502.6萬平方米違法違規建筑,整治提升62條城市道路,建設34.88平方公里海綿城市,新增2.36萬個機動車停車泊位,基本建成7000套城鎮保障性安居工程。2021年昆明將繼續加快推進城市更新改造行動計劃,擬改造327個城鎮老舊小區,共計236.1萬平方米;拆除1500萬平方米違法違規建筑;建設25平方公里海綿城市;增加租賃用地有效供給,基本建成10000套城鎮保障性安居工程;完成2283萬平方米征地拆遷。

  1.3、 清理整治爛尾項目

  爛尾樓一直是城市發展的“痛點”。在2008年大拆大建的“造城運動”中,房地產行業進入門檻低、樓盤預售監管不到位等致使昆明第一批爛尾樓出現。2014-2015年,在銀行信貸縮緊、樓市去化壓力大的雙重考驗下中小型房地產企業破產,其房地產項目停工爛尾,昆明出現第二批爛尾樓。爛尾樓不僅影響城市形象,而且嚴重損害人民群眾的利益。業主貸款買房遭遇樓盤爛尾,仍需背負房貸壓力。由于經濟壓力,甚至出現了“住無居所”的業主突破生存底線搬入爛尾樓的情況。爛尾樓存在諸多安全隱患,缺水缺電,沒有門窗,住房安全沒有保障。爛尾樓現象引起了政府的高度重視,昆明市不斷推進爛尾樓的清理整治工作,截至2021年4月底,昆明市梳理入庫93個爛尾項目,26個已完成化解,化解率為27.95%。

  1.4 、土地溢價創收明顯

  2020年在土地供應下降、地價走高、融資環境不斷收緊的背景之下,昆明市國有土地使用權出讓收入高達680.3億元。2021年初房貸繼續收緊,但1-2月昆明市國有土地使用權出讓收入仍高達300億元,較上年增長217.12%。上年同期深受新冠肺炎疫情的影響,這也是今年土地使用權出讓收入較上年增幅顯著的原因。土地成本在開發成本中占比較大,土地高溢價是抬高房價的重要原因。從2020年土地溢價的整體情況來看,工業用地、倉儲用地及部分地區商業金融用地溢價率較低,而城鎮住房溢價率高,盤龍區、呈貢區、高新區、經開區、安寧市的部分地塊溢價率超過100%,呈貢區最高達171.70%。從主城區住宅樓面價來看,五華區出現最高樓面價37882元/平方米,呈貢出現最低樓面價1037元/平方米。

  1.5 、“文化+旅游”地產模式

  昆明四季宜人,風光優美,旅游資源豐富,擁有石林世界地質公園、安寧溫泉、滇池、云南民族村等著名風景區,輻射南亞東南亞,區位優勢突出,旅游市場龐大。2015-2019年昆明接待游客人數及旅游總收入逐年遞增,其中國內旅游收入均占總收入的96%以上,2020年雖然受到新冠肺炎疫情的沖擊,但昆明接待游客仍達13641.36萬人次,全年旅游總收入達1900.57億元。《云南省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中明確提出,因地制宜推動旅游地產、康養地產、文化地產等發展,促進旅游文化產業、大健康產業與房地產業融合發展。云南省發改委公布的2021年“四個一百”重點建設項目名單中新開工的文旅項目共計37個,而昆明數量多達13個,其中恒大文化旅游城、融創雁來湖小鎮、康旅集團夢云南·溫泉山谷國際康養度假區先后引入知名公辦學校,積極完善配套。依托強大的旅游業發展地產,把握政策利好,打造集休閑、娛樂、文化體驗、旅居、教育為一體的文旅地產綜合體,是昆明市房地產經濟健康可持續發展的出路之一。

  2 、昆明房地產高質量發展的問題及原因

  2.1 、資金約束對房地產行業的限制性

  國家堅持“房住不炒”,出臺相關政策宏觀管控房地產行業發展,實施房地產貸款集中管理制度更是對昆明房地產企業開發資金產生了約束,使房地產融資壓力增大,已開發項目資金回籠速度減慢,資金約束也極易導致房地產企業的創新投入被壓縮,不利于房地產行業高質量發展。而且地方GDP增長對房地產的依賴性過大,從昆明市歷年政府財政收入來看,國有土地使用權出讓收入占比較大,房地產發展與經濟發展之間具有密切聯系。

  2.2 、爛尾樓接盤困局

  昆明市等待被盤活的爛尾樓數量多,盤活難度大。爛尾樓盤活不是簡單的收購問題,其處理涉及法律、金融、資本等多個方面,同時還面臨較高風險。造成爛尾樓處置困難的原因包括:(1)與原開發企業對接困難,原開發企業解散、資料缺失,處置遺留的債權、債務糾紛,還有原購房者安置問題等加大接盤難度;(2)接盤后,企業面臨政策風險,項目開發周期延長的可能性大,極易因政府監管、資金不足等再次停工,“再爛尾”風險大;(3)爛尾項目改造成本高,缺乏融資優勢;(4)由于長期閑置,爛尾建筑容易產生質量問題,甚至涉及原規劃不合理需重新規劃的問題;(5)購房者對爛尾樓排斥感明顯,爛尾項目缺乏市場吸引力,不利于定價,會導致利潤空間被壓縮,回款速度慢。

  2.3、 保障性住房供需矛盾突出

  2016-2020年昆明市建設的保障性住房以公租房為主,而主城區公共租賃住房供需矛盾突出,僅2020年昆明市公租房分配房源7559套,但是報名申請家庭達31569戶。已入住公租房的承租人中存在不具備承租資格的情況,昆明市公有房屋管理中心2021年度核查發現不符合入住條件的承租人共計955位。利用公租房違租、轉租的牟利行為時有發生,浪費了“緊張”的公租房資源。公租房申請條件對外來務工人員、新就業大學畢業生等住房困難群體不友好,要求這類人員工作滿1年并交納社會保險,但大部分外來務工人員并未購買社會保險,而新就業大學畢業生過度性住房需求主要是在畢業后的幾個月或1年,因居住問題選擇離開的畢業生并不少,進一步加劇了供需矛盾。

  2.4、 文旅項目難題

  昆明是云南文旅地產開發重地,項目數量最多,其中滇池、陽宗海以及昆明周邊環境良好、交通便捷的區域是開發重點。文旅地產開發對國土空間開發的適宜性、資源的利用率以及環境承載力提出了要求。“旅游+地產”促進了產業融合,但如何合理規劃,讓開發與保護并行,這是文旅項目面臨的難題。文旅項目容易被開發商變成利用旅游抬高房價的跳板,這對旅游業的發展帶來了不利影響,違背了推動“旅游+地產”高質量發展的要求。文旅項目一般規模較大,開發周期長,投入大,考驗房地產企業的資金實力,后期投入使用后企業的管理和運營能力也會影響文旅地產經濟的發展,同時單純依靠旅游噱頭產生的吸引是暫時的,觀光、娛樂、消費、醫療、教育、交通等配套完善才能形成文旅地產經濟良性循環。

  3、 昆明市房地產高質量發展的建議

  堅持“房住不炒”,還原住房居住屬性,需認真落實“因城施策”,滿足人民群眾日益增長的高品質生活宜居需求。目前,昆明已經從城市的更新改造,爛尾樓處置,保障性安居工程建設,文旅項目推進等方面采取了行動,為了促進昆明市房地產高質量發展,提出以下建議。

  3.1、 做大“實體蛋糕”為住房自有和經濟發展創造條件

  國家出臺與實施的新政策,是從宏觀層面推動金融的供給側改革,目的在于推動金融、房地產、實體經濟三者均衡發展。嚴防銀行經營用貸款、消費貸款等信貸資金違規流入樓市,切實提升金融服務實體經濟的能力,相關部門要加大相關排查力度,并嚴懲違規行為的組織或個人,防止經濟發展“脫實向虛”。唯有房地產市場穩健發展才能為實體經濟的發展提供一個優質的貨幣環境。發展實體經濟對促進經濟發展具有重要意義,經濟發展才能增加居民收入,提升居民購買力,進而為提高居民住房自有率創造條件。房地產與實體經濟均衡發展,是實現經濟高質量發展的重要保障。

  3.2、 爛尾、改遷兩手抓

  爛尾既影響城市形象,又欺詐了消費者,不利于提升居民的幸福感。要嚴防爛尾,嚴格審查開發商資質,評估開發商規劃方案可行性,確保其擁有持續投入能力。監督項目施工進度,確保按期交房,保護業主權益。針對爛尾盤活困難的現實性問題,研究處理方案,為承接企業開啟綠色通道,給予相應政策支持,法律援助,稅收優惠等,減少企業的后顧之憂,提高企業接盤的積極性。爛尾樓盤的施工過程要建立動態監管機制,對原有爛尾進行有效評估,為存在質量和規劃問題的爛尾項目制定科學合理的重建方案。

  加快推進老舊小區改造和城中村拆遷項目,釋放土地資源,緩解購房需求;為無物業或物業管理不善的老舊小區引入專業化物業,提高小區居民生活質量;解決好改遷計劃中居民過渡、安置等遺留問題,做好后續補償工作。舊改項目要“回頭看”,及時檢驗完工成果;新建住宅、低齡住宅未來也會面臨“老破舊”問題,要建立健全舊改常態化長效機制。無論是處置爛尾還是進行改遷,過程中均要科學合理地規劃城市空間布局,完善基礎配套設施。

  3.3、 挖掘租賃市場潛力,緩解住房供需矛盾

  昆明市住房租賃市場的穩健發展,需完善長租市場服務,整頓規范住房租賃市場秩序。建立健全住房租賃監管體系,加強住房租賃資金監管,做好住房租賃合同網簽備案,避免高收低租、長租短付等擾亂住房租賃市場的行為發生,維護出租承租各方的合法權益;嚴格審查公租房承租者的申請資格,嚴厲打擊提供虛假資料申請公租房、違規轉租及轉借公租房等行為,保障弱勢購房群體利益。同時繼續積極推進商業和辦公用房改為租賃住房,釋放住房資源,為大學生、新就業者、住房困難者等置業困難群體提供更多過渡性租賃房源,滿足其基本需求,增強他們的城市歸屬感、融入感,減少優質勞動力流失。建立長效機制,從供需兩端引導,使租賃企業和租賃市場健康蓬勃發展。

  3.4 、聚焦健康生活,助力文旅地產

  國家對文旅項目的支持,為房地產發展帶來了新契機,但是項目開發不能以犧牲環境為代價,資源開發和生態保護并重,鼓勵發展綠色地產,結合地方特色,打造良性循環的生態文旅地產模式。借鑒國際經驗,采取稅收優惠、財政補貼等激勵措施,促進綠色地產健康發展。旅游可以提升房地產價值,同時具有良好自我盈利能力,文旅地產可以為企業創造更大利潤空間和持續穩定的收益,導致文旅項目容易被不良企業變成發展地產的幌子,因此要完善開發建設的長效監管機制,確保文旅項目切實推進。

  云南環境宜人,文化旅游資源豐富,交通便利,為健康產業和文旅產業融合創造了條件。另外,我國人口老齡化趨勢嚴重,康養客戶群體大,昆明市可以依托資源優勢,深挖康養市場潛力,聯動周邊發展,做好文旅康養產業布局,打好“健康生活目的地”昆明牌,促進文旅地產健康可持續發展。文旅項目的規劃、建設、運營、管理等不能照搬照抄,要結合開發地特色,形成各自的競爭優勢,增強對消費者的長久吸引力,完善配套設施,打造優質項目,實現文旅經濟的可持續發展。

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